سند ملکی رهنی چیست
بانک های به عنوان تسهیلات دهندگان مالی یکی از مهم ترین بخش ها جامعه هستند. به این صورت که کارآفرینان و فعالان اقتصادی برای ایجاد یا توسعه کسب و کار خود در بعضی اوقات به برخی تسهیلات بزرگ و کوچک بانکی احتیاج دارند.
اما بانک بر اساس چه تضمین برگشتی، این تسهیلات را به متقاضیان ارائه کند؟
یکی از تضمین های ارائه تسهیلات به متقاضیان سند رهنی است.
سند رهنی یا به اصطلاح سند ملکی رهنی سندی است که توسط بانک ها و موسسات مالی و اعتباری برای تضمین پرداخت اقساط وام گیرنده، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.
در واقع با تنظیم سند ملکی رهنی، وام گیرنده، ملک خود را در قبال وامی که دریافت کرده در گرو و یا وثیقه بانک قرار می دهد.
اصطلاحات موجود در سند رهنی
به شخصی که ملک خود را در گرو یا وثیقه بانک می‌گذارد راهن می‌گویند.
به بانک یا موسسه مالی اعتباری که ملک را گرو می‌گیرد مرتهن می گویند.
به ملکی که در گرو گرفته بانک قرار داده شده عین مرهونه گفته می شود.
به قراردادی که برای این منظور نوشته می شود رهن گفته می شود.
فراموش نکنید که سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود یک سند رسمی است. و به موجب این سند راهن یا بدهکار به عنوان وثیقه بدهی خود، یکی از املاک خود را در رهن طلبکار یا همان مرتهن قرار می‌دهد. و این امر باعث رفع مالکیت راهن بر ملک نخواهد شد.
پیشنهاد ویژه: یکی از مهمترین کارهای شما قبل از قراردادی اطلاع از شرایط حقوقی قرار داد است. برای مشاوره تنظیم قرارداد های حقوقی با ما تماس بگیرید.
شما میتوانید ک مقاله بهترین وکیل تهران را بخوانید شاید برایتان جالب باشد.
آیا می توان بجای فردی دیگر سند رهنی داد ؟
بله. در صورت اطمینان افراد از همدیگر شخصی ثالث می تواند بجای وام گیرنده یا همان راهن سند رهنی ارائه دهد. با این مضمون که اگر فرد وام گیرینده در موعد مقرر مبلغ وام را تسویه نکند بانک ملک وی را از طریق مزایده بفروشد و از این طریق طلب به بانک پرداخت شود.
مالکیت ملک رهنی
ملکی که به عنوان طلب وام یا تسهیلات در رهن طلبکار قرار می‌گیرد هرچند در مالکیت طلبکار قرار نمی گیرد اما تا زمان پرداخت عین طلب در مالکیت طلبکار خواهد بود.
از طرفی راهن در عین اینکه همچنان بر ملک مالکیت داشته و اختیار هر گونه دخل و تصرفی در ملک را دارد، نمی تواند تصرفاتی که حق مرتهن را نادیده بگیرد مگر با اجازه او انجام دهد.
در غیر اینصورت کلیه اقداماتی که حق مرتهن را نسبت به ملک از بین ببرد غیر معتبر و اگر مرتهن رضایت دهد معتبر و صحیح و اگر رضایت ندهد به طور کلی باطل می باشد.
اصطلاحات موجود در اسناد رهنی
- راهن به شخصی می‌گویند که ملک خود را در گرو یا وثیقه بانک می‌گذارد.
- مرتهن به بانک یا موسسه مالی اعتباری می گویند که ملک را گرو می‌گیرد.
- مرهونه به ملکی می گویند که در گروه بانگ قرار گرفته است.
- رهن به قراردادی می گویند که برای این منظور نوشته می شود.
اسناد رهنی به این دلیل که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود یک سند رسمی است و شخص راهن یا همان بدهکار یکی از املاک خود را در رهن مرتهن یا همان طلبکار قرار می دهد. البته این باعث رفع مالکیت راهن بر ملک خود نمی شود.
آیا شخص ثالثی می تواند اسناد رهنی ارائه دهد؟
بله. در صورت اینکه بین راهن و شخص ثالثی اعتماد وجود داشته باشد، آن شخص می تواند در قبال وامی که راهن دریافت می کند سند ملک خود را در گرو بانک قرار دهد. در صورت بروز هر مشکلی مثل عدم پرداخت اقساط توسط راهن بانک آن ملک را به مزایده می گذارد.
اجرای اسناد رهنی
به موجب مقررات قانون مدنی ایران به محض سر رسیدن موعد پرداخت دین و عدم پرداخت بدهی از سوی راهن، مرتهن می تواند با مراجعه به دفتر خانه تنظیم اسناد، برای صدور اجرائیه تقاضا دهد.
طبق ماده 34 اصلاحی چنانچه شخص بدهکار ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، بنابر تقاضای بستانکار، اداره ثبت اسناد رسمی بعد از ارزیابی همه ی موارد معامله و به قطعیت رسیدن در آن، حداکثر تا مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزانی که وی طلب قانونی دارد اقدام می کند و مازاد آن را به راهن بر میگرداند.
در اثر رهن، دقیقا عین مرهونه وثیقه دین راهن قرار می گیرد، بنابراین رهن گیرنده حق ندارد به خانه یا موضوع رهن، خسارتی بزند که باعث کاهش بهای آن شود.
بر طبق قانون مدنی ایران:”راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که مانع حق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن.”
شما میتوانید ک مقاله بهترین وکیل ملکی تهران را بخوانید شاید برایتان جالب باشد.
ابطال اسناد رهنی
گاهی ممکن است شخصی بدون اطلاع مالک، ملک او را در رهن بانک یا موسسه مالی قرار دهد بعد از اینکه مالک متوجه این موضوع شود می تواند دادخواست ابطال سند رهنی دهد. بعد از صدور رأی در دادگاه صالحه و قطعی شدن آن، حکم به اداره ثبت اسناد و املاک فرستاده می شود و رئیس اداره ثبت بعد از بررسی حکم را به دفتر املاک ارجاع می دهد.
دفتر املاک پس از بررسی موضوع، مراتب ابطال سند رهنی را اجرا می کند. در پیش نویس سند مالکیت جدید، مشخصات مالکیت جدید و همچنین جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند رهنی و شماره و تاریخ پرونده ابطال باید کاملا شرح داده شود.
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم اسناد رهنی
- اصل سند مالکیت و بنچاق
- استعلام مالکیت از دفتر ثبت اسناد رسمی
- اصل یا کپی برابر اصل پایان کار
- پاسخ استعلام دارایی
- قرارداد بانک و یا شخص مرتهن
- مفاصاحساب نوسازی (سندی است که توسط شهرداری صادر می شود و در آن اعلام می شود که یک ملک و یا خانه هیچ گونه بدهی ای به شهرداری ندارد.)
- اصل کارت ملی و شناسنامه
ضمانت اجرای عدم پرداخت اقساط وام
سند ملک بعنوان وثیقه دین وام گیرنده در رهن بانک قرار می گیرد. حال چنانچه وام گیرنده یا منتقل الیه، از بازپرداخت اقساط استنکاف نمایند ملک مورد وثیقه (ملک در رهن) به درخواست نماینده حقوقی بانک و به نفع بانک توقیف می شود. چنانچه وام گیرنده همچنان بدهی خود را اداء ننماید اگر قیمت ملک از بدهی کمتر باشد که الباقی مبلغ همچنان بر ذمه وام گیرنده خواهد بود و طبق ضوابط و مقررات قانون اجرای احکام وصول خواهد شد و چنانچه بیش از مبلغ بدهی بود، ملک از طریق مزایده به فروش رسیده و پس از کسر بدهی بانک و سایر هزینه های اجرایی الباقی مبلغ به مالک مسترد می گردد.
حق اولویت برای استیفاء طلب مرتهن
در مواردی پیش می آید که راهن که سند خود را بعنوان وثیقه در رهن بانک قرار می دهد، بدهی خود را پرداخت نکرده و متقابلا بانک هم اقدام به فروش ملک در رهن می نماید. در این حین ممکن است راهن علاوه بر بانک به اشخاص یا نهادهای دیگری نیز مدیون باشد و فروش ملک تکافو کلیه بدهی های او را ننماید، در این موارد باید گفت که بانک بعنوان مرتهن نسبت به سایر طلبکاران دارای حق اولویت بوده لذا اقدام به فروش ملک می نماید و در وهله اول بانک طلب خود را استیفاء می نماید و چنانچه مازاد بر طلب وی مالی باقی ماند،الباقی متعلق به سایر طلبکاران بوده که آنها نیز بر اساس اولویت طلب خود را وصول خواهند کرد.
ویژگی های عقد رهن
- طبق قواعد عام مقرر در قانون مدنی، کلیه عقود یا لازم اند یا جایز. عقد لازم عقدی است که هیچیک از طرفین حق فسخ یکجانبه آن را نخواهند داشت. عقد جایز نیز عقدی است که هریک از طرفین هروقت بخواهد می تواند عقد را برهم بزند. اما بعضی عقود طبق قانون از استثنائات این امر محسوب شده و اصطلاحا از یک طرف لازم و از یک طرف جایز محسوب می شوند. عقد رهن جزو این عقود محسوب می شود، بدین معنا که عقد نسبت به راهن (وام گیرنده) لازم بوده و بهیچ عنوان نمی تواند یکجانبه عقد را فسخ کند اما نسبت به مرتهن (بانک) جایز است یعنی هر وقت بخواهد می تواند عقد را فسخ نموده و سند رهنی چیست را به وام گیرنده مسترد دارد.
- عقد رهن قابل تبعیض و تجزیه نیست. ماده ۷۸۳ در این خصوص اذعان دارد: “اگر راهن مقداری از دین را ادا کند حق ندارد مقداری از رهن را مطالبه نمایند و مرتهن میتواند تمام آن را تا تادیه کامل دین نگه دارد مگر اینکه بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر شده باشد.” یعنی زمانی که سند در رهن بانک قرار می گیرد کل ملک در برابر دین تحت وثیقه در می آید و با پرداخت بخشی از بدهی نمیتوان درخواست استرداد بخشی از عین مرهونه را نمود مگر اینکه ترتیب دیگری بین طرفین مقرر گردد.
- ید مرتهن در عقد رهن نسبت به عین مرهونه امانی است نه ضمانی. بدین معنا که اگر مال در مدتی که در تصرف مرتهن است تلف شود و به کلی از بین برود، مرتهن هیچگونه مسئولیتی نسبت به آن ندارد مگر اینکه نسبت به آن تعدی و تفریط کرده باشد، یعنی در نگهداری آن مرتکب قصوری شده باشد.
پیشنهاد ویژه : شما میتوانید ک مقاله قانون ارث در ایران را بخوانید تا از سوال هایی ک برایتان پیش می آید خلاص شوید.
آیا فروش مال در رهن جرم است؟
یکی از مهم ترین مباحث در مبحث املاک رهنی بحث فروش ملک در رهن توسط راهن است. اگر راهن مالی را که بابت وثیقه در رهن دیگری گذاشته بفروشد آیا مرتکب جرم شده و بانک علاوه بر اقدام حقوقی، می تواند تحت عنوان کیفری نیز راهن را مورد تعقیب قرار دهد؟
در مورد اینکه آیا فروش ملک در رهن جرم است یا خیر باید اظهار داشت قانونگذار به صراحت تکلیف را مشخص نکرده و بیان می دارد که واگذاری عین یا منافع مال غیر اعم از اینکه در قالب عقد بیع باشد یا صلح ، هبه یا اجاره جرم بوده و تحت عنوان فروش مال غیر قابل تعقیب است، اما در مورد انتقال مال رهنی تصریح ندارد، لذا با توجه به ماده ۷۹۳ قانون مدنی که بیان می دارد: “راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.” و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ صادره از هیئت عمومی دیوان عالی کشور و نیز نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، باید گفت که اختلافات زیادی در رویه قضایی محاکم به وجود آمده و نتیجتا منجر به صدور آراء مختلفی گردیده است.
فک رهن چیست؟
فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار گرفته. برای اینکه بتوان ملکی را که در رهن بانک است معامله کرد، ابتدا باید اقدام به فک رهن کرد.
برای فک رهن دو راه وجود دارد:
تسویه حساب کامل
می‌توان اقساط باقیمانده را به بانک پرداخت و وام را تسویه کرد و سند را از رهن بانک آزاد کرد.
سپرده‌گذاری
می‌توان برای تسویه وام پس از محاسبه بدهی، مبلغی معادل ۱۱۰ درصد بدهی را در بانک سپرده‌گذاری کرد. به این ترتیب خانه از رهن بانک خارج می‌شود. این روش مربوط به طرح ویژه بانک مسکن است که میتوانید اطلاعات لازم را از بانک مسکن کسب کنید.
تعویض وثیقه
می‌توان با شرایطی اقدام به تعویض وثیقه و خارج کردن ملک از رهن بانک کرد. در چنین شرایطی بدون نیاز به تسویه حساب با بانک، می‌توان ملک را از رهن بانک خارج کرده و سند خود را آزاد کنند.
در این روش می‌توان از دو طریق اقدام به تعویض وثیقه کرد. روش اول آن است که سند ملک دیگری را که به نام خود راهن است، به بانک ارایه کرد و روش دوم اینکه می‌توان سند ملکی را که به نام شخص دیگری است، برای تعویض وثیقه به بانک ارایه کرد. در این حالت تعویض وثیقه به صورت موقت خواهد بود؛ وام‌گیرنده باید ظرف ۶ ماه تا یک سال ملک دیگری تحت مالکیت خود را در رهن قرار دهد.
کدام‌یک از روش‌های بالا برای فک رهن مناسب‌تر است:
برای پاسخ به این سوال جواب قطعی وجود ندارد، بلکه بسته به وضعیت بازیرداخت وام، یکی از این روش‌ها را باید انتخاب کرد. اگر تعداد کمی از اقساط پرداخت شده باشد، یعنی سهم زیادی بابت سود پرداخت نشده، بهتر است با تسویه حساب کامل بدون ضرر زیاد، بدهی یرداخت شده و سند از رهن بانک خارج شود.
در صورتی که تعداد زیادی از اقساط پرداخت شده باشد، یعنی مبلغ زیادی بابت سود بازپرداخت و هزینه شده، درحالی‌که اصل بدهی چندان تغییری نکرده است. در این صورت برای استفاده از روش تسویه حساب کامل، باید مبلغی حدود همان بدهی اولیه را پرداخت کرد؛ بنابراین در این موارد استفاده از روش سرمایه‌گذاری مناسب‌تر است.
مراحل خرید و فروش ملک رهنی
۱- فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام می‌کند. در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می‌کند و انتقال ملک صورت می‌گیرد. در حال حاضر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه‌ای را راه‌اندازی کرده که می‌توان به صورت اینترنتی آخرین وضعیت ملک را استعلام نمود.
۲-خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را میپردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد میشوند در دفترخانه حاضر شوند. در دفترخانه خریدار بقیه مبلغ را پرداخت کرده و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار منتقل می‌کند.
۳-در این مرحله با توافق طرفین، وام به خریدار منتقل می‌شود. برای رسمی کردن این توافق طرفین باید با حضور در بانک مراحلی را طی کرده و اسنادی را امضا کنند. پس از اتمام اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده کلیه اقدامات قانونی را انجام می‌دهد.
مرسی از شما دوستان ک تا پایان این مقاله با ما همراه بودید شما میتوانید ک برای مشاهده بیشتر مقالات به بخش مقالات مراجعه کنید.
